zxcvb: 垃圾遍地、居民安全難保障…業主想換物業為何那麼難

• 種種不滿之下，不少居民提出更換物業服務公司。然而，更換物業並不容易。不僅有網友在社交平台上發文吐槽“換物業難”，而且因更換物業引發糾紛的案件也屢見報端


• 現實中物業更換困難的原因主要有三個面向：業主參與度不高，無法啟動或完成規定的表決條件；原物業公司拒不退場，導致新物業公司因長時間無法進場而不再同意履行物業服務合約；原物業公司涉及大量歷史遺留問題尚未解決，新物業公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高


• 政府相關部門應加強對物業服務公司資格的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業管理活動標準，減少物業服務公司「鑽空子」行為。探索建立類似物業公司資格查詢平台的業主便民投訴通道，使物業服務公司受到全面性、多主體的監督

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　　□ 本報記者陳磊

　　「垃圾遍地，夏天氣味異常難聞；小區車流量不加控制，居民安全難以保障；電梯等硬件設施動不動就壞，極其影響日常生活……”

　　10月22日10時許，《法治日報》記者來到北京市朝陽區某小區，見到了該社區居民範臻(化名)。年近七旬的範臻是該社區九單元7樓的住戶，說起小區物業的種種不是，頗為激動。她告訴記者，大家對物業服務不滿已有多年，不只一次想過更換物業服務公司，但最終都以失敗告終。

　　「換物業為什麼那麼難？」範臻不禁發出這樣的感嘆。

　　和範臻有著相同煩惱的人不在少數。不僅有網友在社交平台上頻頻發文吐槽“換物業難”，而且因更換物業引發糾紛的案件也屢見報端。

　　多位受訪專家認為，雖然目前更換物業有較為規範的辦理流程，但辦理流程的各個環節都可能遇到障礙，並且即使完成了物業變更程序，原物業公司退出小區仍然可能出現各種變數。這些綜合因素導致更換物業困難，要改善這種情況，需從改善立法、強化監管、提升業主組織能力等多個面向著手。

　　物業失職業主不滿

　　想要更換處處受限

　　「就是這個電梯，動不動就罷工，要嘛沒人管，要嘛隨便修修。你看，這兩天又壞了，高層的人只能爬樓梯，太影響日常生活了。」範臻將記者帶至其所住單元大樓前，指著裡面的一部電梯說。記者註意到，該電梯按鍵顯示螢幕呈現黑色，正處於停用狀態。

　　根據範臻介紹，電梯不僅不時罷工，而且電梯內部裝置破舊不堪，電梯轎廂頂上甚至能看到裂痕。居民和物業服務公司多次交涉更換和維修電梯的事宜，物業每次都是敷衍了事。

　　除了電梯外，該小區居民對物業服務的不滿還涉及多個方面。社區多個單元樓前有垃圾安置點，記者在現場看到，樂威壯�催情藥�迷藥�威而鋼�樂威壯�日本藤素�印度卡其丸�美國黑金�犀利士�cialis�德國愛神�centos�果凍威而鋼

�這些安置點不僅堆滿了垃圾，地上還灑著各種雜質和液體，散發著刺鼻氣味。更令小區居民怨聲載道的是，小區內開設多個商超、飯店，而小區未設置門禁，外來車輛和人員可以隨意進出，增加了安全隱患。

　　種種不滿之下，不少居民提出更換物業服務公司。然而，更換物業並非易事。

　　範臻所在小區早在幾年前就成立了業委會，2021年，業委會應居民訴求提出更換物業服務公司，但該小區為老舊小區，業主多為老年人，還有一些業主不在社區居住，人很難聚齊，導致業主大會無法順利組織召開，更不用提之後的進一步表決更換物業程序了。

　　記者在多個社交平台上以「換物業」「物業更換」「換物業難」等作為關鍵字進行檢索，發現大量網友吐槽所在小區物業服務差，想要更換物業公司難。網友「書兮」發文表示：「我們社區因為對物業服務不滿，去年千辛萬苦成立了業委會準備啟動換物業的程序。然而現在9個月過去了，依然毫無進展。業委會剛成立內部就分裂，志工也各有想法，不少業主參與積極性不高，決策比想像的難太多了。”

　　受訪專家介紹，根據我國相關法規，小區居民有權更換物業服務公司。目前我國對於物業更換流程的規定應參照民法典和物業管理條例中有關對於業主共同事項的表決規定。

　　華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法告訴記者，通常，如果社區需要更換物業，首先得成立業主委員會。成立業委會需要得到街道和社區的同意，並召開業主大會。之後，由業委會提議召開業主大會表決解聘物業服務公司並選聘新物業，業委會應在作出決議後及時書面告知原物業服務公司並要求其轉交相關物業管理資料。表決時，應由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。由業主組織與新選聘的物業服務公司簽署物業服務合同，最後是新選聘的物業服務公司與原物業服務公司交接。

　　實務中，小區真正操作更換物業流程時，也可能處處受限。

　　北京市康達律師事務所高級合夥人孟麗娜說，現實中物業更換困難的原因主要有三個方面：樂威壯�催情藥�迷藥�威而鋼�樂威壯�日本藤素�印度卡其丸�美國黑金�犀利士�cialis�德國愛神�centos�果凍威而鋼

�業主參與度不高，一些小區未成立業主委員會，無法有效組織召開業主大會，或部分業主對更換物業持觀望或漠視態度，不積極參與，無法啟動或完成規定的表決條件；原物業公司拒不退場，其基於多方利益因素考慮，以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒不與新物業公司辦理交接手續，阻撓新物業公司進場服務，導致新物業公司因長時間無法進場而不再同意履行物業服務合約；原物業公司涉及大量歷史遺留問題尚未解決，新物業公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高。